據(jù)邁點發(fā)布《2017-2018年度杭州中高端酒店市場大數(shù)據(jù)分析報告》顯示，2017年杭州的中高端酒店最為集中的地區(qū)以西湖風(fēng)景區(qū)及靈隱度假區(qū)、西湖湖濱商圈及千島湖景區(qū)等地為主，以上地區(qū)為杭州傳統(tǒng)的旅游名勝區(qū)。城市新區(qū)也將吸納更多酒店布局，錢江新城在杭州酒店集中地區(qū)名單中的上榜便是一大佐證。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一般情況下，大量的城市擴張，會引起老區(qū)域的酒店向新城區(qū)轉(zhuǎn)移，老城區(qū)也會逐步缺少酒店客源而被新城區(qū)替代。
通常認(rèn)為，在中端酒店的擴張中，往往會大量尋求存量酒店的轉(zhuǎn)化，例如將經(jīng)濟型酒店升級為中端酒店。然而，在快速發(fā)展、擴張的二線城市中，新增的酒店產(chǎn)業(yè)也不在少數(shù)。據(jù)介紹，杭州的酒店數(shù)量同比去年上半年，在總量上提升很大，提升的來源不僅是存量，還有新進入的酒店產(chǎn)業(yè)。
理想的地段是稀缺資源，讓級差地租發(fā)揮作用。理想地段的一星級酒店房價大大超過非理想地段的二星級，但還是極其浪費稀缺資源。中端酒店布局的一般情況，是一線城市的二類地區(qū)，二線城市的一類地區(qū)，三線城市的核心地區(qū)。
從這一角度出發(fā)，就杭州中端酒店的布局而言，不難發(fā)現(xiàn)全季酒店在數(shù)量和分布上的優(yōu)勢。作為中端酒店下沉?xí)r首當(dāng)其沖的一批二線城市，“以數(shù)量論勝負(fù)”的競爭方式在杭州也得到體現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士表示，數(shù)量和酒店的運營能力都是關(guān)鍵因素，但在市場爆發(fā)期，量更加重要。市場占有率提高后，會對市場擁有一定的鎖定期，在此期間，一定程度上會屏蔽新競爭對手。各品牌跑馬圈地也令新市場的競爭格局加速穩(wěn)定。據(jù)介紹，目前杭州中端酒店市場已基本布局完成，未來新增的酒店數(shù)量將會偏少。
然而，隨著城市的發(fā)展，之前擺在高端酒店面前的問題，此刻也降臨到了中端酒店身上。位于杭州站附近的全季酒店杭州四季青凱旋路酒店，門市價最低為319元，實際價格最低271元起；全季杭州火車東站酒店門市價最低為399元，實際價格最低339元起。
據(jù)了解，這兩家酒店毗鄰的火車站中，杭州站是杭州建成最早的火車站之一，2016年客運量為1004.69萬人次；杭州東站則為杭州接駁功能最為齊全的交通樞紐，也是亞洲最大的交通樞紐之一，2016年客運量達到4834.73萬人次。通過對比不難發(fā)現(xiàn)，新交通樞紐的誕生，在分流人流的同時，也對酒店的經(jīng)營產(chǎn)生了潛移默化的影響。
未來，城市發(fā)展中心轉(zhuǎn)移也將成為中端酒店發(fā)展的隱患之一，新商圈的形成將帶來更多優(yōu)質(zhì)的酒店項目，致使原有的酒店項目逐漸失寵，尤其是酒店傳統(tǒng)收益或許面臨下滑的風(fēng)險。
酒店也需要多方位考慮未來存在的長期風(fēng)險和因為城市中心轉(zhuǎn)移帶來的酒店經(jīng)營下滑問題，長期風(fēng)險主要包括城市中心轉(zhuǎn)移導(dǎo)致的酒店有效經(jīng)營期轉(zhuǎn)移；新酒店格局和消費能力的改變；城市人口結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)移以及來自官方政策的變更。
